密集调控政策下： 中小房企生存难

　　11月9日，豫园股份(600655.SH)公布，公司拟作价241.6亿元，通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

　　11月14日晚，亿达中国宣布，分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议，并购大连天地项目。公告显示，上述交易亿达中国花费44.6亿元。

　　Wind资讯数据显示，截至11月14日，今年上市房企涉及股权转让公告共202份，已超过去年全年的197份。

　　最近房企的股权变动案例为何这么多？中原地产首席分析师张大伟认为，大致有三方面原因：首先，房地产调控导致企业融资压力加大，主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加；其次，楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，部分企业开始腾挪股权获得资金；第三，市场降温但土地市场依然高温，房企的资金买股权比买地价值更高，加之中小房企融资难度增加，大型房企很可能会集中在股权收购上做文章。

　　武汉市一位不愿具名的房地产研究专家告诉《中国经济周刊》记者：“去年武汉市新房成交面积3030万平方米，连续6年创新高，稳居全国前三行列。其中，万科、恒大、福星惠誉、金地集团等销售破百亿元。而十强房企中，即便加上武汉地产集团、中建三局这样的国资企业，武汉本土企业也只有3家。在龙头房企销售业绩创纪录、频拿地王的形势下，中小房企却连活下去都成问题，很多企业手头只有一两个项目，干着干着就没了。”

　　这位专家预计，这种残酷的洗牌仍将持续，“不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企，生存环境将日益恶劣。在‘强者恒强，弱者恒弱’的年代，对一些龙头房企来说，现在过得比‘黄金时代’还舒服，甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说，这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”

　　中国房企产业协会年初发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

　　该报告还认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。

　　上市房企亏损数量增多

　　与知名大房企业绩暴增相比，不少中小房企的日子过得比较艰难。《中国经济周刊》记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理，在净利润方面，最高者万科A(000002.SZ)为148.17亿元，最低者嘉凯城(000918.SZ)为-9.88亿元。

　　其中，万科A、保利地产(600048.SH)净利润均超过百亿元；荣盛发展(002146.SZ)、雅戈尔(600177.SH)等26家房企净利润在10亿～100亿元；华业资本(600240.SH)、冠城大通(600067.SH)等62家房企净利润在1亿～10亿元；市北高新(600604.SH)、京能置业(600791.SH)等49家房企净利润在1亿元以下，其中大龙地产(600159.SH)和津滨发展(000897.SZ)等19家房企为亏损状态。

　　总的来看，这139家上市房企的净利润之和为1054.57亿元，前20家企业净利润之和为734.31亿元，占比69.63%。

　　业内人士认为，占比14%的房企，其净利润占比近70%，在一定意义上也符合“二八定律”，即房地产行业内部发展也是不均衡的。